전세가 하락기에 세입자가 알고 있으면 유익한 전세보증금 반환보증

전세가 하락기에 세입자가 알고 있으면 유익한 전세보증금 반환보증

대부분의 부동산 관련하여 피해를 입은 사례들을 확인을 해보시면 전세 계약이 만기가 되었는데도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 많다고 합니다.

이러한 피해 사례로써 주택도시 보증 공사 사 대신 지급한 전세금이 올해 2020년까지 무려 1700억원이나 넘는다고 하는데요.

일단 제일 먼저 ‘전세보증금 반환보증’을 쉽게 요약하여 말씀을 드리자면, 전세 계약 종료 시에 인대인이 임차인에게 반환하는 전세 보증금의 반환을 책임지는 보증 상품이라고 합니다.

그러하여 전세가격 하락으로 인해서 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 주택도시 보증 곰사(HUG)의 보증상품이라고 보실 수가 있는데요.

이후에 기관은 보통 집주인에게 돌려받으며, 이는 주택도시 보증 공사나 혹은 SGI 서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인 중개사무소에서 쉽게 가입이 가능하다고 합니다.

이전에는 세입자가 가입을 할 때에는 집주인의 동의가 꼭 필요로 여겼지만 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지되었으며 또한 전세보증금 한도 역시 5억원으로 상향 조정이 되었다고 하는데요.

하여 오늘은 그래서 전세 하락기에 생기는 ‘반환 보증’에 대해서 설명을 해드리고자 합니다.

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전세자금대출 보증서 보장 범위 확인하기

전세자금 대출을 받는 세입자는 보증 기관의 보증서에 ‘보증(보험) 료’를 내게 되는데, 보증 기관의 보증은 보통 ‘상환 보증’과 ‘반환보증’으로 크게 나누어진다고 합니다.

전세대출금 상환 보증이란 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증 기관이 세입자 대신 대출금을 상환하는 것이라고 보실 수가 있는데요.

다만 명심하셔야 할 점은 이후에도 세입자는 보증 기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있어야 하며 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 취할 수 있다는 점이 있습니다.

또한 전세보증금 반환보증금이란, 전세 계약이 종료가 되었음에도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환을 할 수 없거나, 반환하지 않는 경우, 보증 기관이 임대인을 대신하여 세입자에게 전세 보증금을 반환하는 것이며 이후 채권보전 절차는 보증 기관에서 전담을 하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 됩니다.

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대출 신청할경우 ‘전세자금 안심대출’이용

아시다시피 모든 대출에는 상환 보증은 필수적으로 가입을 해야 하나, 반환보증은 주택도시 보증 공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있기에 대출을 신청할 경우에 반환보증을 이용하고자 하실 때에 신청을 하시면 보다 편리하다고 합니다.

다만, 상품별로 주택 보유의 요건과 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르기에 요건 충족 여부를 먼저 확인을 하셔야 하며, 안심 대출의 경우에는 별도로 반환보증료가 추가적으로 부과가 되지만 상환 보증료율이 비교적 낮게 책정이 되었다고 하니 이점 참고하시길 바랍니다.

집주인에게 ‘채권양도’ 알리기

HUC의 안심대출 또는 SGI의 전세대출 신청 시에는 보증 기관은 채권보전을 위하여 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도를 받는다고 합니다.

그러므로 전세보증금 반환채권에 대한 우선권 확보를 위한 ‘세입자와 맺는 계약’으로서 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다. 하지만 근저당설정처럼 소유권에 불이익이 되는 것으로 오인을 할 수도 있는 상황이 있을 수도 있기에, 세입자들은 미리 임대인에게 충분하게 설명을 하셔야 합니다.

전셋집에 살고 있어도 ‘반환보증’ 별도 가입 가능

대출을 신청을 하실 때에 전세자금 안심대출은 이용하지 않은 세입자 또는 대출을 받지 않은 세입자라고 하여도 반환보증만 별도로 가입이 가능합니다.

이는 주택도시 보증 공사, 서울보증보험에서 단독 가입 상품을 판매하고 있으므로, 보증금과 요건 그리고 보증요율 등이 상이할 수도 있으니, 본인에게 맞는 상품을 가입을 하시면 됩니다.

전세 계약 종료 이후에 보증금을 못 받았을 때에는?

반환보증 가입자 즉, 세입자가 전세 계약 종료 후에 1개월 내에 정당한 사유가 없음에도 불구하고 전세보증금을 반환을 받지 못하였다면 임차권등기 명령을 마친 후에 보증 기관에 이행청구로 받으실 수가 있습니다.

이는 임차인이 계약 종료 후에 대항력과 우선변제권 같은 경우는 유지를 하면서 이사를 할 수 있도록 만든 제도이므로, 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청을 하시면 됩니다.

이를 통하여 보증 기관은 이행청구 접수 후에 1개월 안에 심사를 통하여 전세 보증금 전액을 반환이 가능하며, 이때에 세입자는 명도 즉, 집을 비어주셔야 보증금이 수령한 점 유의하시길 바랍니다.